22-05-2008

CPB geeft vertekend beeld woningmarkt

In een vandaag uitgebrachte studie naar de huurwoningmarkt stelt het CPB dat de huren door regulering en subsidies kunstmatig met 50% worden gehalveerd. Dus woningen die nu 400 euro aan maandhuur kosten, zouden volgens het Centraal Planbureau (CPB) eigenlijk 800 euro moeten kosten. Volgens de Woonbond is de analyse van het CPB zinloos en onjuist. De woningmarkt is geen normale markt, dus de analyse valt te typeren als ‘CPB in wonderland’. De Woonbond vindt het huurniveau eerder aan de hoge dan aan de lage kant en wordt hierin bevestigf door internationale vergelijkingen.

Zelfs inclusief de huurtoeslag is de huurquote in Nederland al aan de hoge kant in vergelijking met andere Europese landen. De huren kunnen omlaag door de aftrek van de hypotheekrente af te schaffen, hetgeen een fors drukkend effect kan hebben op de woningprijzen. Daarnaast moet er fors meer gebouwd worden om aan de vraag naar de woonruimte te kunnen voldoen.

Het CPB komt tot zijn conclusies door te werken met een gesimplificeerd model van de huurwoningmarkt. In het vorig jaar uitgebrachte advies van de VROM-raad (“Tijd voor keuzes”) is helder uitgelegd dat de woningmarkt een specifiek karakter heeft. De woningmarkt is een voorraadmarkt, waarbij het aanbod zich (te) traag aanpast aan de vraag. Een woning is een onmisbaar goed, zodat de vraag constant hoog is. Wonen heeft belangrijke externe effecten, hetgeen het niet meer dan logisch maakt om het te subsidiëren. Ten slotte zorgen onvolkomenheden in de woningmarkt (zoals de aftrekbaarheid van hypotheekrente) tot te hoge prijzen voor woningen.

Bij het berekenen van de markthuren gaat het CPB uit van te hoge rendementseisen en verkeerde vooronderstellingen. Geen wonder dat daar heel hoge huren bij moeten gelden. Bij het huidige huurniveau zijn de rendementen zowel in de corporatiesector (circa 6%) als in de commerciële sector (circa 10%) al zeer goed.

Volstrekt ongefundeerd stelt het CPB ‘dat de problemen met wachtlijsten, scheefwonen en een gebrek aan doorstroming zonder woninghuurbeleid niet aan de orde zijn en iedereen zou kunnen wonen zoals hij wil.’ Iedereen zou dan kunnen wonen zoals hij wil, al moet dan wel een twee keer zo hoge huurprijs worden betaald. Het lijkt alsof het CPB “in wonderland” leeft. De analyse miskent volledig het hierboven genoemde specifieke karakter van de woningmarkt.

PERSBERICHT Huurdersvereniging-Amsterdam

De conclusie van het CPB dat iedereen zou kunnen wonen zoals hij wil, als er maar geen woninghuurbeleid zou zijn heeft tot grote hilariteit bij de Huurdersvereniging Amsterdam geleid. “Het CPB benadert de woningmarkt alsof het om een markt voor zomerjurkjes zou gaan. Vraag en aanbod zouden probleemloos bij elkaar kunnen komen, zolang niemand zich er maar mee bemoeit. Een beetje econoom kan u vertellen dat dit kolder is”, aldus voorzitter Léon Vlasblom van de HA.

Het CPB gaat bij de bepaling van een vrije markthuur uit van de vrije verkoopwaarde van een woning. De verkoopwaarde van een woning in Nederland wordt echter voor zo’n 20% bepaald door de hypotheekrenteaftrek. De druk op de huurmarkt komt dus voor een groot deel rechtstreeks voor rekening van de hypotheekrenteaftrek. Maar deze term komt slechts één keer voor in het hele rapport, waardoor duidelijk is dat de basis van de berekeningen van het rapport uiterst discutabel is.

Vervolgens stelt het CPB dat de doelgroep voor huurprijsbescherming zich beperkt tot de huurtoeslagontvangers. Ook dit uitgangspunt is principieel incorrect. Iedereen (zelfs oud-minister Dekker) is het eens dat deze zich uitstrekt tot aan de oude ziekenfondsgrens. Ook deze misser is goed voor een misrekening van veel miljarden euro’s.

De overheid trekt 1,8 miljard euro uit voor huurtoeslag. Door deze toeslag kan iedereen een fatsoenlijke woning bewonen en wordt gettovorming voorkomen. Huurtoeslag maakt het corporaties en particuliere verhuurders mogelijk een hogere huur te vragen van de lagere inkomensgroepen, omdat die daarvoor inkomenssteun van de overheid ontvangen.

Léon Vlasblom, “De liberalisatie die door dit rapport van het CPB wordt bepleit, leidt er toe dat de armste 30% van de huurders kleiner of desnoods op straat moet gaan wonen. Deze benadering van het wonen, als ware het een gewoon economisch goed, is ontzettend kortzichtig en bovendien slecht onderbouwd. Wij beschouwen dit rapport maar als een grap van het CPB.”

Kritiek op de huurplutocratisering

http://www.huurplutocratisering.nl

Lees met name:

Vrije markt, wonen en huizen

Het fabeltje van economische subsidie aan huurders

22-05-2008

CPB geeft vertekend beeld woningmarkt

In een vandaag uitgebrachte studie naar de huurwoningmarkt stelt het CPB dat de huren door regulering en subsidies kunstmatig met 50% worden gehalveerd. Dus woningen die nu 400 euro aan maandhuur kosten, zouden volgens het Centraal Planbureau (CPB) eigenlijk 800 euro moeten kosten. Volgens de Woonbond is de analyse van het CPB zinloos en onjuist. De woningmarkt is geen normale markt, dus de analyse valt te typeren als ‘CPB in wonderland’. De Woonbond vindt het huurniveau eerder aan de hoge dan aan de lage kant en wordt hierin bevestigf door internationale vergelijkingen.

Zelfs inclusief de huurtoeslag is de huurquote in Nederland al aan de hoge kant in vergelijking met andere Europese landen. De huren kunnen omlaag door de aftrek van de hypotheekrente af te schaffen, hetgeen een fors drukkend effect kan hebben op de woningprijzen. Daarnaast moet er fors meer gebouwd worden om aan de vraag naar de woonruimte te kunnen voldoen.

Het CPB komt tot zijn conclusies door te werken met een gesimplificeerd model van de huurwoningmarkt. In het vorig jaar uitgebrachte advies van de VROM-raad (“Tijd voor keuzes”) is helder uitgelegd dat de woningmarkt een specifiek karakter heeft. De woningmarkt is een voorraadmarkt, waarbij het aanbod zich (te) traag aanpast aan de vraag. Een woning is een onmisbaar goed, zodat de vraag constant hoog is. Wonen heeft belangrijke externe effecten, hetgeen het niet meer dan logisch maakt om het te subsidiëren. Ten slotte zorgen onvolkomenheden in de woningmarkt (zoals de aftrekbaarheid van hypotheekrente) tot te hoge prijzen voor woningen.

Bij het berekenen van de markthuren gaat het CPB uit van te hoge rendementseisen en verkeerde vooronderstellingen. Geen wonder dat daar heel hoge huren bij moeten gelden. Bij het huidige huurniveau zijn de rendementen zowel in de corporatiesector (circa 6%) als in de commerciële sector (circa 10%) al zeer goed.

Volstrekt ongefundeerd stelt het CPB ‘dat de problemen met wachtlijsten, scheefwonen en een gebrek aan doorstroming zonder woninghuurbeleid niet aan de orde zijn en iedereen zou kunnen wonen zoals hij wil.’ Iedereen zou dan kunnen wonen zoals hij wil, al moet dan wel een twee keer zo hoge huurprijs worden betaald. Het lijkt alsof het CPB “in wonderland” leeft. De analyse miskent volledig het hierboven genoemde specifieke karakter van de woningmarkt.

PERSBERICHT Huurdersvereniging-Amsterdam

De conclusie van het CPB dat iedereen zou kunnen wonen zoals hij wil, als er maar geen woninghuurbeleid zou zijn heeft tot grote hilariteit bij de Huurdersvereniging Amsterdam geleid. “Het CPB benadert de woningmarkt alsof het om een markt voor zomerjurkjes zou gaan. Vraag en aanbod zouden probleemloos bij elkaar kunnen komen, zolang niemand zich er maar mee bemoeit. Een beetje econoom kan u vertellen dat dit kolder is”, aldus voorzitter Léon Vlasblom van de HA.

Het CPB gaat bij de bepaling van een vrije markthuur uit van de vrije verkoopwaarde van een woning. De verkoopwaarde van een woning in Nederland wordt echter voor zo’n 20% bepaald door de hypotheekrenteaftrek. De druk op de huurmarkt komt dus voor een groot deel rechtstreeks voor rekening van de hypotheekrenteaftrek. Maar deze term komt slechts één keer voor in het hele rapport, waardoor duidelijk is dat de basis van de berekeningen van het rapport uiterst discutabel is.

Vervolgens stelt het CPB dat de doelgroep voor huurprijsbescherming zich beperkt tot de huurtoeslagontvangers. Ook dit uitgangspunt is principieel incorrect. Iedereen (zelfs oud-minister Dekker) is het eens dat deze zich uitstrekt tot aan de oude ziekenfondsgrens. Ook deze misser is goed voor een misrekening van veel miljarden euro’s.

De overheid trekt 1,8 miljard euro uit voor huurtoeslag. Door deze toeslag kan iedereen een fatsoenlijke woning bewonen en wordt gettovorming voorkomen. Huurtoeslag maakt het corporaties en particuliere verhuurders mogelijk een hogere huur te vragen van de lagere inkomensgroepen, omdat die daarvoor inkomenssteun van de overheid ontvangen.

Léon Vlasblom, “De liberalisatie die door dit rapport van het CPB wordt bepleit, leidt er toe dat de armste 30% van de huurders kleiner of desnoods op straat moet gaan wonen. Deze benadering van het wonen, als ware het een gewoon economisch goed, is ontzettend kortzichtig en bovendien slecht onderbouwd. Wij beschouwen dit rapport maar als een grap van het CPB.”

Kritiek op de huurplutocratisering

http://www.huurplutocratisering.nl

Lees met name:

Vrije markt, wonen en huizen

Het fabeltje van economische subsidie aan huurders