De _waarde_ van de heren van Amsterdam

Over hoe een netwerk uit betere kringen de kraag van de Amsterdamse vastgoedspeculatie weet af te schuimen.

Aan splitsing van particuliere panden gaat in Amsterdam vaak een carrousel van dubieuze verkooptransacties vooraf. In snel tempo worden panden doorverkocht, vaak met de bedoeling om grote geldsommen als legale winst te kunnen wegboeken. Uiteindelijk wordt verbouwd , gesplitst en aan eigenaar-bewoners door verkocht. De laatste stap wordt meestal gemaakt door ‘keurige’ investeerders en aannemers die ook hun deel in de winst nemen (tenminste 20% van de speculatieve opbrengst). Deze laatste stap is cruciaal voor het slagen van de opzet: pas als de gebruikte panden voor hun uiteindelijke ‘marktwaarde’ door een echte eindgebruiker worden aangekocht, is de waardestijging uit de vele voorafgaande transacties gelegitimeerd. Dominus Amstelodami van Sander Koeleman zijn welgestelde vrienden en hun dochteronderneming Filia Prima Amstelodami, lijken zich juist in dat soort ‘afdopperij’ gespecialiseerd te hebben. Al het vastgoed in hun bezit heeft, zonder uitzondering, een voorgeschiedenis van ABC constructies (met de bijhorende wonderbare waardestijgingen) – uitgevoerd door bekende en minder bekende Amsterdamse speculanten.

Dominus

De bovenwoningen aan de Albert Cuypstraat 214-216, nu nog in eigendom van investeerder Dominus Amstelodami staan voor grof geld te koop. Dat verbaast nauwelijks, aangezien de panden in 7 maanden met ruim 60 % in ‘waarde’ zijn gestegen. Heel opvallend: op 28 juni 2006 veranderde het pand in een juridische minuut maar liefst 3 keer van eigenaar. Op die dag zaten veel notoire stenenhandelaren met elkaar aan tafel, om de waarde van deze twee panden in een klap met 250.000 euro te verhogen. Om precies te zijn, ging het om volgende personen en bedrijven : via Marsare BV neemt Peter Sidney ter Borgh deel, via Meja BV Egor Wals. Rokvast is dan weer van Jan Roks. Joost Harleman en Wim Dorgelo zijn via Harvast BV en Veldmaete BV betrokken (en elders ook via Hado Ontwikkeling BV). Achter Blank en Stijn BV schuilt Annette Blankensteijn en achter Joas BV Patrick van Nek. Het begon met Harvast en Veldmaete, die 550.000 euro aan Goedgehuisvest BV, Meja, Marsare en Roksvast betaalden. Even later kocht Joas de twee bovenhuizen voor 765.000 euro om ze gelijk weer door te sluizen aan Blank & Stijn BV voor 800.000 euro. In januari 2007 bezegelt Dominus Amstelodami de deal door er uiteindelijk 870.000 euro neer te tellen voor de al met al 8 uit te ponden woningen. Dat uitponden niet altijd over rozen gaat blijkt uit een van voorwaarden: de tegenstribbelende huurders van de tweede verdiepingen dienden op moment van de overdracht verdreven te zijn.

Andere bekenden kwamen ook even buurten. In oktober 2006 had het bedrijf Manner Vastgoed van Nawar Hussein samen met Pepijn Koch nog beslag laten leggen voor 182.000 euro. Het zou trouwens best kunnen dat dit de uiteindelijke deal met Dominus Amstelodami bevorderd heeft. Een vergelijkbare tactiek hebben Hussein en Koch al eens eerder toegepast bij een pand aan de Nieuwe Achtergracht 91. Pepijn Koch is voor Sander Koeleman immers geen onbekende. Pikant detail, de heren hebben in 2005, nog wereldkundig gemaakt dat ze liever geen overheidstoezicht op hun accountancy bedrijven willen hebben.

Ook de Bellamystraat 6 had meerdere snelle jongens als eigenaren voordat Dominus Amstelodami uiteindelijk ook van dit pand koopwoningen kon maken. Terwijl de heren De Rie en Van der Knaap in juli 2006 nog 375.000 euro aan uitponder-allstar Capital Investments moest betalen, konden zij dit huis geen 3 maanden later (oktober 2006) alweer voor 420.000 euro doorverkopen aan Harvast B.V. en Veldmaete B.V. van de heren Harleman en Dorgelo. Annette Blankenstijn betaalde er op 5 januari 2007 dan 515.000 euro voor om het pand op dezelfde dag voor 575.000 door te leveren aan haar zakenvrienden van Dominus Amstelodami.

Filia

Via dochteronderneming Filia Prima Amstelodami worden vergelijkbare zaken gedaan. Zo werd Filia op 28 juni 2007 de eigenaresse van de bovenetages van de Ceintuurbaan 406-408. Ook dit pand heeft, in dezelfde periode als het recent verkregen eigendom van Dominus Amstelodami, een even roerige geschiedenis doorgemaakt in de lagere gelederen van de Amsterdamse stenenmarkt. De carrousel begon in december 2006, toen voor het hele pand, samen met de Ceintuurbaan 418 en de Sint Willibrordusstraat 26-28, door de heren Tuncer Tuzgol en Mahmut Tuzgol van Nassau Park Vastgoed B.V. en Zuidervastgoed B.V. samen met Van der Zwan Vastgoed B.V. nog 1.555.000 euro werden neergeteld.

Drie maanden later, op 1 maart, worden de Ceintuurbaan 418 samen met de Sint Willibrodusstraat 26-28 verkocht aan Jorgen Bakker (bestuurder van Capital Investments) voor 912.000 euro. Op 3 maart 2007 bleek de Ceintuurbaan 406-408 alleen al inmiddels 1.625.000 euro ‘waard’ te zijn toen Dirk van Ruller van Biloxi Vastgoed BV de panden verkocht aan Diacra Vastgoed B.V. van Erik van Toorenburg, , die recentelijk voor
zwartwerk en asbestfraude tegen de lamp is gelopen. Diacra kocht op dezelfde dag eveneens de naburige begane grond aan de Ceintuurbaan 410 aan voor 225.000 euro. Ook dit blijkt een ABC constructie, verkoper Rear BV (van Rene van Wiltenburg en Arjan Bart Bakker) had deze bedrijfsruimte op
dezelfde dag voor maar 185.000 verkregen.

Op 28 Juni 2007 kopen de eerder genoemde heren Wim Dorgelo en Joost Harleman ( deze keer via hun BV HADO Ontwikkeling ) de Ceintuurbaan 406-408 en de begane grond van 410 van Diacra voor respectivelijk 1.280.000 euro voor de bovenwoningen en 620.000 euro voor de begane grond. De bovenwoningen worden meeteen doorgeleverd aan Filia Prima.

Ingewikkeld? Voor wie de draad al kwijt is: tussen december 2006 en juni 2007 is de ‘waarde’ van het in deze constructies betrokken vastgoed dus gestegen van 1.740.000 naar 2.812.500 euro, waarvan 1.280.000 door Filia als geldschietster gelegitimeerd worden.

De Amsterdamse Pijp blijkt voor deze klub zakenvrienden uberhaupt een goudmijn te zijn. In dezelfde periode heeft namelijk een pand om de hoek, aan de Van Ostadestraat 157 ook een wonderbaarlijke waardestijging doorlopen, en ook hier is het Filia Prima die uiteindelijk met haar ‘goed geld’ de beerput verzegeld. Op 1 maart 2007 kopen Handel- en Beleggingsmaatschappij Meja B.V. en Roksvast B.V. dit pand voor 307.000 euro. Al op 18 juni 2006 blijkt de ‘waarde’ vrijwel verdubbeld tot de 600.000 euro die Filia Prima Amstelodami ervoor betaald.

Erfpachters

De deals die Peter Alexander Koeleman via Dominus en Filia met Peter Barmentloo van LFB Vastgoed en Rene Edwin Bultena van Jusoma Holding B.V. heeft gesloten verdienen bijzondere aandacht. Zij bedienen zich hierbij van een in Amsterdam welbekende constructie om eigendom over te dragen, of eigenlijk te delen, namelijk erfpacht. Bij deze deal is het niet de gemeente die de erfpacht uitgeeft, maar het ene bedrijf aan het andere. In het geval van de Tweede Anjeliersdwarsstraat 22 laten LFB en Jusoma zich op 5 juli 2007 50 jaar erfpacht afkopen door Filia Prima, die daar 670.000 euro voor betaalt. De uitgevers van deze erfpacht hebben het pand op 31 juli 2006 nog voor 330.000 euro aangekocht. Ook hier is dus de waarde in geen 12 maanden verdubbeld. Dit geldt ook voor de Wittenkade 29, die het duo LFB en Jusoma op 11 mei 2007 voor 603.000 euro aankoopt en op dezelfde dag nog in erfpacht uitgeeft aan Dominus Amstelodami, voor de zachte prijs van inmiddels 1.100.000 euro.

… en hun aannemer

Anders dan de snelle jongens uit genoemde ABC(DEFG,etc) constructies gaat Koeleman van Dominus en Filia de duur aangekochte panden wel degelijk verbouwen. Dit is immers de enige manier om het voorgeschoten geld ook weer binnen te halen. Gezien de snelle waardestijgingen moeten het dan uiteraard luxe koopwoningen worden. Daar heeft uiteraard ook de aannemer baten bij, in het geval van het genoemde vastgoed is dit Barry van Suijdam, die behalve de tot (lucht)kastelen gebombardeerde voormalige huurwoningen in volksbuurten, ook nog in opdracht van gemeente en universiteit aan het Rijksmuseum en het Maagdehuis de hand mag leggen. Dat Van Suijdam niet alleen een keurige ambachtsman met machtige opdrachtgevers is, maar kennelijk ook verstand heeft van de achterliggende transacties, blijkt uit het feit dat hij bij de deal rond de van Ostadestraat 157 in persoon Dominus Amstelodami vertegenwoordigt. Ook participeert Van Suijdam (via zijn IB Imperium Vastgoed B.V.) met Koeleman en andere oprichters van Dominus Amstelodami in vastgoed
in Amsterdam-West. Ook hier komt men (als verkoper) weer Barmentloo en diens LFB Vastgoed B.V. tegen.

dus dus ?

Op zich is deze aanpak in zijn geheel niet echt verbazingwekkend. De hoofdstedelijke vastgoedwereld heeft immers met een groot imagoprobleem te kampen. Het naar voren schuiven van schone namen uit de procvincie (en het bijhorende schone geld) is erg belangrijk om de laatste transactie met de uiteindelijke eigenaar-bewoner niet te laten mislukken. Of deze belegger-afdoppers nu provinciaal onnozel of kapitalistisch blind zijn is moeilijk vast te stellen. Als liefhebbers van de latijnse taal geldt voor hun in ieder geval ‘pecunia non olet’ (geld stinkt niet).