www.speculanten.nl

Op onze site is bouwbedrijf Everything BV al vaker in het zonnetje gezet, meestal overigens toch niet echt in positieve zin. Vanaf 2005 was Watze de Vries bezig het bouwbedrijf over te nemen nadat er al een innige samenwerking tot stand was gekomen met dit van oorsprong Zaans bedrijf. Factuurtje aanpassen? Geen probleem. U vraagt, wij draaien, dat soort werk. Maar uiteindelijk, als De Vries in 2007 alle aandelen in handen heeft, gaat het jaar daarop het bloeiende bedrijf failliet. Lees nu hoe dat kon gebeuren in de faillisementsverslagen opgesteld door de curator.

Enkele quote’s dan maar:

“De aandelen van Akropolis worden gehouden door Docklands Trust & Financial Servi-ces B.V., welke vennootschap tevens het bestuur over Akropolis voert. De indirect aan-deelhouder van Docklands, de heer R.J. Briedé te Rotterdam, heeft tegenover de curator verklaard dat hij feitelijk geen bestuurshandelingen in Everything B.V. heeft verricht en dat hij uitsluitend in opdracht van de heer W.R. de Vries trusthandelingen ten behoeve van Akropolis en Everything B.V. heeft uitgevoerd.”

en ook:

“Oorzaak faillissement
Als oorzaken van het faillissement hebben te gelden het faillissement van Diacra Vast-goed B.V. als substantiële opdrachtgeefster van Everything B.V., welk faillissement medio 2007 is uitgesproken, maar ook het (vermoedelijk) tekortschieten van W.R. de Vries als feitelijk leidinggever van Everything B.V. Het verzochte voorlopig getuigen-verhoor tegen laatstgenoemde zal hierover duidelijkheid brengen.”

Leuk he? En er komt nog veel meer aan!

Nu het hoger beroep tegen Holleeder ook voorbij is, gaat de machine bezig met de volgende grote visjes. Marco Proper met zijn zeventien BMW’s en Mercedessen krijgt er van langs. Ja die was al bekend bij ons: hier en hier. Ook Jan Dirk Paarlberg moet er aan geloven. In de Volkskrant van maandag kunnen we meesmullen: niet alleen Neelie Kroes kwam er over de vloer, ook VVD’er Hans Van Baalen (nog zo’n VVD’er die uit eigenbelang vindt dat het recht op speculatie boven kraken gaat), aspirant koning Willem-Alexander, en tot slot nog een oranje: Bernard jr., ofwel Zijne Hoogheid Bernhard Lucas Emmanuel van Oranje-Nassau, Van Vollenhoven. In de Volkskrant nog “internetondernemer” genoemd, maar verder bij ons ook bekend als een enthousiast vastgoedhandelaar in de negentiendeeuwse ring rond het centrum van Amsterdam. Waar ging het bij Holleeder ook weer over? Oh ja vastgoedmafia en iets met verwevenheid van bovenwereld en onderwereld.

Die arme Erik van Toorenburg. Lijkt de rust weer een beetje in zicht, die asbestfraudeverdenking is al weer twee jaar oud en Justitie heeft de zaak nog niet rond blijkbaar, krijg je zomaar te maken met een dubbele moord in het laatste pandje wat je nog bezit, de Holendrechtstraat 36. Is overigens geen uitzondering aldaar hoor om illegale hotels of pensions te exploiteren, er zitten nog twee andere illegale hotels in het begin van de straat waaronder in die panden van oud-ambtenaar van Verberne.
En het stadsdeel…? Die kwam ooit in actie maar de illegale toestand is nimmer opgeheven…
Lang leve de short-stay en de expat verhuur! I Amsterdam!

De ruzie over het in de nacht van 1 januari 2008 “op mysterieuze wijze” afgebrande pand aan de Herengracht 132 smeult rustig verder. Het pand zou ook op precies die eerste januari verkocht worden. Na de eigenaren Pieter Bas Mijnster en Steven Soeters is de nieuwe eigenaar aan zet, alleen krijgt hij een herbouwplan nog niet van de grond. Vandaag lieten de buren van zich horen Maar wie is nu Peter de Vries?

Hoe een Amsterdamse woningbouwcorporatie tijdelijke verhuur naar haar hand zet in een Amsterdamse volksbuurt

Niet lang geleden werd de aandacht van het SPOK getrokken door een posting op Indymedia van Kraakgroep Molukkenstraat. De Amsterdamse woningbouwcorporatie De Alliantie zou in de Amsterdamse Indische Buurt veelvuldig gebruik maken van dubieuze tijdelijke huurcontracten. Voor het SPOK reden om achter de computer vandaan te kruipen en old skool speculanten onderzoek veldwerk te doen. Met stuitende resultaten: exorbitant hoge huurprijzen en structureel gebruik van tijdelijke contracten. Het is op zich al heftig dat een corporatie op deze manier woningen uitmelkt en aan het distributiestelsel onttrekt. Maar het staat ook in een bredere sociale context: Deze handelswijze vergemakkelijkt de omstreden “herstructurering” van de buurt. Lees verder…

Het onderzoek begon in het Alliantie complex Molukkenstraat 91-101, waarvan het Indymedia bericht afkomstig was. Gesprekken met enkele bewoners in dit complex leverde al heel wat informatie op. De bewoners, veelal buitenlandse
studenten, vertelden over hun huurprijs en lieten hun contract (waarvan hier een voorbeeld) en woning zien. De woningen worden met de Universiteit van Amsterdam als ‘bemiddelaar’ door De Alliantie als onzelfstandige woonruimte verhuurd. Een drie-kamer woning wordt via een in de huurprijswetgeving zwaar gesanctioneerde “all in” huurprijs aan twee studenten verhuurd voor de huurprijs van E340 pér kamer. Dat maakt een totale prijs van E680 voor de woning. Deze woningen,
zonder dubbelglas en geen CV, doen via het woningwaardering systeem hoogstens E300 kale huur per maand.
Twee straten verderop in de Soendastraat staat ook een blokje van De Alliantie. Een piep-kleine etagewoning woning, die via het woningwaardering systeem een maximale prijs doet van E280, wordt door De Alliantie verhuurd voor E680. Even verder wandelen naar een Alliantie blok in de Madurastraat geeft het voorbeeld van een etage die ook zeker voor E150 euro boven de maximaal redelijke huurprijs verhuurd wordt.

De huurprijzen zijn erg hoog. Ver boven het maximale wat voor een dergelijke woning gevraagd mag worden. De buitenlandse studenten die vaak niet op de hoogte zijn van de Nederlandse regelgeving rond huurprijs en woning waardering betalen de tol. Maar er is nog een belangrijk punt. De woningen worden allemaal op tijdelijke basis verhuurd. Even nabellen bij de Dienst Wonen van de Gemeente Amsterdam levert de informatie op dat er geen vergunning tot tijdelijke verhuur is afgegeven voor de Molukkenstraat en de Soendestraat. De woningen zouden dus gewoon regulier verhuurd moeten worden via het distributiesysteem. En zelfs met een vergunning voor tijdelijke verhuur hoort huurprijs niet hoger dan 80% van de maximale huurprijs te zijn, en niet 100-300%!

We kunnen het niet laten om naar de bredere context van de Indische Buurt te kijken. Het waren immers de uitwassen met tijdelijke huurcontracten in de Berlageblokken (eigendom van YMERE) in dezelfde buurt die er in 2005 juist toe leidden dat de regels omtrent tijdelijke verhuur aangescherpt werden. Naast deze studentencontracten zijn er aanwijzingen dat De Alliantie ook veel gebruik maakt van (excessief langdurige) gebruiksovereenkomsten, een soort van lagere vorm van tijelijke verhuur. Gebruik van zo’n overeenkomst mag volgens Dienst Wonen alleen voor maximum zes maanden in afwachting van (bijvoorbeeld) renovatie. Maar in de zaak tegen de Molukkenstraat krakers geeft De Alliantie zelf toe (zie paragraaf 3.2 van het vonnis) dat zij dit instrument juist toepast omdat “formele” tijdelijke verhuur nog niet toegestaan is. Dat is zeker niet wat
het beleid omtrent tijdelijke verhuur beoogt…

Hoe dan ook is het een feit dat hoe meer tijdelijke contracten in een blok gebruikt worden, hoe makkelijker het voor een corporatie is om de begeerde 70% instemming van zittende bewoners te krijgen voor ingrijpende renovatie/sloop. Mensen met een tijdelijke huurcontract hebben hierin formeel geen stem en worden zowieso bij de 70% ‘instemmers’ gerekend. De herstructurering van de Indische Buurt (lees: massaal omzetten van sociale huurwoningen in vrije sector huurwoningen en koopwoningen) wordt op deze manier makkelijker door te drukken. Een reguliere huurder die er niet is hoeft immers niet terug te keren in het complex en kan geen bezwaar maken tegen het omzetten van zijn huurwoning in een duurdere huurwoning of koopwoning.

Het valt verder op dat enkele blokken van De Alliantie in de Indische Buurt, voornamelijk in het noordwesterlijk kwadrant van de buurt, een erg verwaarloosde indruk maken. Bij geen van deze blokken is planvorming voor renovatie of sloop rond. Er is geen peildatum voor een plan waardoor de Dienst Wonen dus ook geen vergunning voor tijdelijke verhuur heeft afgegeven en de woningen op de Soendastraat staan bij de Dienst als wisselwoning geregistreerd. Waarschijnlijk zijn wij te cynisch, maar je zou kunnen zeggen dat een combinatie van achterstallig onderhoud en overmatig, langdurig gebruik van tijdelijke verhuur,
een heel goede manier is om eventueel buurtverzet tegen herstructurering, in de kiem te smoren.

De studenten (met die Alliantie huurcontracten) worden aangeraden bij het huurteam van het Wijksteunpunt Wonen Groot Oost langs te gaan om advies in te winnen over huurverlaging procedures en de juridische basis van hun contracten. Door middel van een simpele procedure bij de Huurcommissie is de huurprijs te verlagen naar maximaal redelijk en in veel gevallen bekijkt een Kanton rechter een onterecht afgegeven tijdelijke huurovereenkomst gewoon als huurovereenkomst voor onbepaalde tijd!

Nu de krakers van de Molukkenstraat en het SPOK de boel hebben aangezwengeld lijkt het gepast dat De Alliantie, Stadsdeel Zeeburg en de Universiteit van Amsterdam iets van zich laten horen over de bovengenoemde schendingen van huurprijs- en huurbescherming.

Nadat prijsopdrijving in de uitponding bij doorverkoop lange tijd heel gewoon was, blijken er nu wat luchtkastelen in te storten. Onze lieveling Amstelodami verkocht onlangs een reeks panden aan corporatie De Key, en kreeg voor een tweede keer te maken met krakers in een stilliggend renovatieproject.

In de artikelen “De waarde van de heren van Amsterdam” en “Van Amstelodami tot PBS, oftewel: What Sander, Barry and Pierre did next” is al eerder op deze website aandacht geschonken aan de activiteiten van PBS Real Estate / Dominus Amstelodami / Filia Prima Amstelodami, hierna Amstelodami genoemd. Amstelodami betaalt opvallend veel voor (kunstmatig dure) panden en probeert door middel van splitsen, samenvoegen en luxe renovaties haar investering te verzilveren. Al voordat de crisis toesloeg en de markt voor zeker de duurdere Amsterdamse etagewoningen begon te haperen een riskante strategie. Vermoedelijk staan daarom luxe woningen zoals Van Ostadestraat 157 (zo’n 5 ton gevraagd voor 1-2 hoog, nog meer voor 3-4 hoog) in De Pijp en Rhijnvis Feithstraat 28 in Oud-West (een soortgelijk verhaal) al langere tijd te koop.

Een tekort aan kapitaal zou dan misschien kunnen verklaren waarom op 9 april 2009 Amstelodami een reeks recent aangekochte panden zonder winst doorverkocht aan De Principaal (de projectontwikkelingstak van woningbouwcorporatie De Key). Het ging zo: op 15 oktober 2008 kocht Amstelodami de panden Foeliedwarsstraat 40,42,50,52 en Rapenburg 93 voor 2.050.000 euro van Harry Mock. Stadsdeel Centrum beschreef in 2007 Foeliedwarsstraat 50-52 als een “zeer slecht pand” (p. 23), en zei ook dat al de bewuste Foeliedwarsstraat panden “in slechte staat” waren met “fundering in slechte staat” (p.25). Op 9 april 2009 – net minder dan 6 maanden na aankoop – verkocht Amstelodami (koopcontract: 1 april 2009) dezelfde panden aan De Principaal voor 2.100.000 euro. Dat is overduidelijk een poging door Amstelodami om quitte te spelen; 50.000 euro is echt niets als men uitrekent wat bijna zes maanden hypotheekbetalingen (betaald over twee miljoen euro) en andere lasten kosten. Men dient ook vragen te stellen over de rol van De Principaal bij deze transactie. Door panden van Amstelodami over te nemen voor de prijs die Amstelodami zelf betaalt, bestaat de risco dat de vaak excessief hoge (en soms door tussenhandel kunstmatig opgedreven) aankoopprijzen van Amstelodami “genormaliseerd” worden. Dit is des te zorgelijker als de koper een speler uit het zogenaamde “maatschappelijk middenveld” is, zoals een woningbouwcorporatie.

Verder lezen wij op indymedia dat enkele dagen geleden nog een Amstelodami pand werd gekraakt, deze keer Kerkstraat 2 in het centrum van Amsterdam. Kerkstraat 2 figureerde al in het voorgenoemde “Van Amstelodami tot PBS”. Vital statistics: ABCtje met Meja/Roksvast en een 39% waardestijging in 2 maanden. Vorig jaar werden ook al de Amstelodami panden Albert Cuypstraat 40-42 in De Pijp met veel ophef gekraakt. Blijkbaar heeft Amstelodami niet alleen last van vertragingen bij de eindfase van haar uitpondingstraject (het verkopen van de chique gerenoveerde woningen) maar ook bij de beginfase, waar zwaar verwaarloosde panden zoals Kerkstraat 2 zich nu in bevinden.

BEGINNEN

Ben je eenmaal voorzien van internet en toegangscodes voor KvK-on-line en Mijn Kadaster, dan kun je pas echt beginnen. De handleidingen van het Handelsregister en het Kadaster zelf leggen voor alle zoekmethodes die hun systemen kennen verder alle details uit. Hier willen we het vooral hebben over het combineren van die informatie.

Als je begint bij het adres van een pand waarover je meer wilt weten, dan kun je daarvan in het Kadaster direct de eigenaar opzoeken en in het Handelsregister kijken welke bedrijven er eventueel aan het adres verbonden zijn. De eigenaar van het pand kan een bedrijf zijn dat elders staat ingeschreven en de bedrijven die op het adres staan ingeschreven zijn mogelijk eigenaar van vastgoed elders. Door in afwisseling het Kadaster en het Handelsregister te raadplegen kun je snel veel mogelijke vragen beantwoorden zoals:

– welke panden heeft een eigenaar nog meer in bezit ?
– welke bedrijven zijn er nog meer verbonden aan de eigenaar ?
– op naam van welke andere bedrijven heeft de eigenaar nog meer vastgoed ?
– van wie is het pand gekocht en voor hoeveel ?
– hoe lang heeft de vorige eigenaar het pand gehad; is het pand snel doorverkocht ?
– hoe is de aankoop van het pand gefinancieerd geweest, welke bank was betrokken ?
– is er een beslaglegger van het pand, wie is dat en waarom is er beslag gelegd ?
– kan het bedrijf dat eigenaar van een pand is het financieel wel ontwikkelen ?
– is het betrokken vastgoedbedrijf een verhuurder of een ontwikkelaar ?
– wie zit er achter een web van vastgoedbedrijven verborgen ?

Het zoeken naar antwoorden op alle vragen kan enige tijd in beslag nemen. Mede aan de hand van de antwoorden kun je voor jezelf bepalen of de eigenaar van het pand je een betrouwbare partij lijkt om mee in zee te gaan. Daarbij kun je je natuurlijk nog wenden tot het internet. Een adres of een naam in Google intikken leg soms een wereld aan informatie bloot.

Soms is het uitzoekwerk ook echt ingewikkeld. Daarbij kan het gevaar dreigen dat je juist te snel conclusies trekt. Mocht je op een gegeven moment met een hele collectie informatie uit allerlei aktes door de bomen het bos niet meer zien, dan kun je je altijd wenden tot het SPOK. We kunnen je verder op weg helpen en adviseren in het trekken van conclusies uit de beschikbare informatie. Ook als je al een overzichtelijk beeld van een persoon of bedrijf hebt, kun je dat aan het SPOK voor leggen, zodat wij en anderen die bij ons navraag komen doen, jouw informatie ook kunnen gebruiken.

Nog steeds zijn er vragen die zelfs met een overvloed aan informatie niet met zekerheid te beantwoorden zijn. Een hoop informatie over vastgoedhandel wordt aan de notarieele aktes onthouden. Koffertjes verwisselen van handen, notarissen knijpen een oogje dicht, een ambtenaar pakt een envelopje aan. In ieder geval hopen we dat je, als het nodig is, door deze handleiding in staat bent voldoende te weten te komen; meer dan je wordt verteld op het bord van de keurige projectontwikkelaar aan de gevel en met de foto’s van de makelaars-site.

VERDER ZOEKEN

www.google.nl/advanced_search
www.whois.net/
www.sidn.nl
www.vindjeeigenhuis.nl
www.maps.google.nl
www.atlas.amsterdam.nl
www.rechtspraak.nl/Registers/

ONDERSTEUNING

Door eenvoudige voorlichting willen we mensen zelf op weg helpen. Eventueel kunnen wij mensen in verder onderzoek ondersteunen. Voor de feitelijke belangenbehartiging kunnen we mensen doorverwijzen naar de keur van institutionele hulp en belangenverenigingen die beschikbaar zijn.

Spekulatie Onderzoeks Kollektief
Spuistraat 5 – 1012 SP Amsterdam
e-mail: spok@squat.net
gratis bewoners-spreekuur: elke woensdag 20:00 tot 21:00

Steun ons werk: wordt “Vriend van het SPOK” en maak 20 Euro
per jaar over op giro 111441 tnv SPOK te Amsterdam

Amsterdam:
Wijksteunpunten Wonen – http://www.wswonen.nl/
Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag – http://meldpunt.wswonen.nl/
Huurdersvereniging Amsterdam – http://www.huurdersvereniging-amsterdam.nl/

Landelijk:
De Nederlandse Woonbond – http://www.woonbond.nl/
Vereniging Eigen Huis – http://www.eigenhuis.nl/
Huurcommissie – http://www.huurcommissie.nl/
Stichting VVE Belang – http://www.vvebelang.nl/